Mise à jour du 16 octobre 2026. La taxe pied-à-terre entre désormais dans l’analyse du coût de détention de certaines résidences secondaires à New York. Sa mise en œuvre fait l’objet de recours judiciaires, mais il serait prématuré de considérer cette surtaxe comme supprimée.
Une taxe adoptée, une mise en œuvre contestée
La surtaxe s’applique à compter du 1er juillet 2026 en vertu de la section 1350 du droit fiscal de l’État de New York. Il s’agit d’une charge annuelle visant certains biens qui ne servent pas de résidence principale.
Le 29 septembre, un tribunal de première instance a remis en cause le déploiement du dispositif et ordonné l’annulation des notifications déjà envoyées. Cette décision portait sur la procédure, et non sur une abrogation générale de la taxe. Bloomberg Tax rapportait le 6 octobre que la juridiction d’appel avait suspendu cette décision pendant l’examen du recours. À la date de cette mise à jour, le Department of Finance continue de publier ses consignes d’application.
Quels biens peuvent être concernés ?
Pour les exercices 2026–2027 et 2027–2028, la loi fixe les seuils à 5 millions de dollars pour les biens de catégorie fiscale Class 1 concernés, et à 1 million pour les appartements en condominium ou en coopérative. Ces montants correspondent à la valeur applicable retenue par le Department of Finance, et non simplement au prix affiché ou au prix d’acquisition. Les définitions légales précisent les règles d’évaluation et le cadre distinct prévu à partir de juillet 2028.
Le barème annuel publié pour les deux premières années
Les taux ci-dessous s’appliquent à la valeur DOF d’un bien assujetti. Il ne s’agit pas de tranches marginales taxant uniquement la fraction dépassant chaque seuil.
| Type de bien | Valeur DOF en dollars | Taux |
|---|---|---|
| Maison de 1 à 3 logements | 5 M à moins de 15 M | 0,8 % |
| Maison de 1 à 3 logements | 15 M à moins de 25 M | 1,05 % |
| Maison de 1 à 3 logements | 25 M et plus | 1,3 % |
| Condo ou co-op | 1 M à moins de 3 M | 4 % |
| Condo ou co-op | 3 M à moins de 5 M | 5,25 % |
| Condo ou co-op | 5 M et plus | 6,5 % |
Source : NYC Department of Finance.
L’usage en résidence principale est déterminant
Une résidence principale admissible peut être occupée par le propriétaire, un membre de sa famille répondant aux conditions ou un locataire. Pour ce dernier, la loi prévoit notamment un bail réel, conclu dans des conditions normales de marché, d’au moins un an. Détenir le bien dans une LLC ne règle pas automatiquement la question : la propriété et l’usage effectif doivent être examinés.
La date limite d’octobre est passée
Le DOF indique que la date limite de demande d’exonération pour 2026–2027 était le 13 octobre 2026. Il prévoit actuellement l’inscription des sommes dues sur l’avis de taxe foncière payable le 1er janvier 2027. Recevoir une notification préliminaire ou figurer sur le rôle complémentaire ne signifie pas automatiquement que la surtaxe est due.
Des procédures de recours distinctes existent. La NYC Tax Commission indique le 1er mars 2027 pour les contestations de valeur des biens Class 2 et le 15 mars pour ceux de Class 1, avec des règles spécifiques pour contester une décision définitive relative à la résidence principale. Ces recours ne prolongent pas automatiquement le délai de demande d’exonération auprès du DOF.
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Ce point daté est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles, les procédures judiciaires et les consignes administratives peuvent évoluer.
