La situation du 16 East 40th Street, un immeuble de bureaux centenaire situé à Midtown Manhattan, illustre bien les incertitudes qui entourent la valorisation des actifs de bureaux en difficulté sur le marché actuel. Propriété d’Albert Monasebian et Nader Hakakian, ce bâtiment est pris dans une procédure de saisie après que les deux associés ont fait défaut sur un prêt de 32 millions de dollars. Bien que la dernière évaluation du bien soit de 22 millions de dollars, les propriétaires affirment avoir reçu une offre de 35 millions de dollars, un montant qui couvrirait leurs dettes et leur offrirait une bouffée d’air frais.

Le marché des bureaux reste difficile à cerner, comme en témoigne l’écart important entre les évaluations et les prix de vente potentiels. Une vente à 35 millions de dollars valoriserait la propriété à $3,894/m2, un chiffre en dessous de la moyenne de $6,580/m2 à New York, mais nettement supérieur à certaines ventes de biens en difficulté observées ailleurs. En revanche, l’évaluation à 22 millions de dollars suggère une valeur bien inférieure de $2,439/m2.

Cette situation met en évidence la difficulté d’estimer la valeur des bureaux dans un marché caractérisé par un faible volume de transactions. De nombreux immeubles, tels que le 16 East 40th Street, autrefois pleinement occupés mais aujourd’hui largement vacants, peinent à trouver preneur. L’immeuble ne compte plus que trois locataires, et bien que Monasebian mentionne des rénovations récentes de 4 millions de dollars, les contraintes de trésorerie auxquelles sont confrontés les propriétaires de bureaux de catégorie B rendent difficile toute compétitivité et investissement.

Pour les acheteurs potentiels, des biens comme le 16 East 40th Street représentent une opportunité de création de valeur. Le fort taux de vacance permet des rénovations rapides susceptibles d’attirer de nouveaux locataires ou même d’envisager une conversion résidentielle. La demande pour des bureaux à moindre coût à Midtown est en hausse, alimentée en partie par la récente baisse des taux d’intérêt qui pourrait rendre les financements plus accessibles.

En fin de compte, même si les biens en difficulté trouvent encore preneur, l’écart entre les valeurs estimées et les prix de vente réels demeure un rappel des défis évolutifs du secteur des bureaux à New York.